Definisi dan Latar Belakang Sejarah

Dari segi sejarah, perbuatan telah berkembang daripada piagam zaman pertengahan, dengan tindakan penyerahan simbolik menggantikan upacara purba livery of seisin. Frasa tradisional "ditandatangani, dimeterai dan dihantar" merujuk kepada amalan menggunakan meterai, yang kini sebahagian besarnya telah digantikan dengan saksi yang mengesahkan dalam kebanyakan bidang kuasa. Surat ikatan memainkan peranan penting dalam undang-undang harta, terutamanya dalam pemindahan pemilikan hartanah, dan boleh menjadi sama ada unilateral atau dua hala. Ia merangkumi pelbagai bentuk, seperti pengangkutan, komisen, lesen, paten, diploma, dan surat kuasa wakil yang dilaksanakan secara bersyarat. Pembangunan dan penggunaan akta telah dibentuk oleh perbezaan bidang kuasa dan perspektif antarabangsa, menyesuaikan diri dengan landskap undang-undang yang berkembang dari semasa ke semasa (Wikipedia, nd).

Jenis-jenis Perbuatan

Terdapat beberapa jenis surat ikatan yang digunakan dalam pemindahan harta tanah, setiap satu menawarkan tahap perlindungan dan waranti yang berbeza kepada penerima. Jenis yang paling biasa termasuk surat ikatan jaminan am, surat ikatan jaminan khas dan surat ikatan berhenti menuntut. Surat ikatan waranti am menyediakan tahap perlindungan tertinggi, kerana pemberi hibah menjamin hak milik yang jelas terhadap sebarang tuntutan, termasuk yang mungkin timbul sebelum pemilikan pemberi hibah. Sebaliknya, surat ikatan waranti khas hanya menjamin terhadap tuntutan yang berlaku semasa pemilikan pemberi, menawarkan perlindungan terhad kepada penerima. Akta berhenti menuntut, sebaliknya, tidak menawarkan waranti atau jaminan dan hanya memindahkan kepentingan pemberi hibah dalam harta itu, jika ada, kepada penerima. Jenis surat ikatan lain termasuk surat ikatan amanah, yang melibatkan pemegang amanah pihak ketiga yang memegang harta sebagai jaminan untuk pinjaman, dan surat ikatan pemindahan, yang memindahkan pemilikan tanpa sebarang jaminan. Selain itu, terdapat tinjauan ikatan dan inden, yang merupakan akta unilateral dan dua hala, masing-masing, dan mungkin termasuk perjanjian dan syarat yang dilampirkan pada penerimaan surat ikatan (Harvard Law Review, 2010; Cornell Law School, nd).

Keperluan Undang-undang untuk Surat Ikatan yang Sah

Keperluan undang-undang untuk surat ikatan yang sah berbeza-beza merentas bidang kuasa, tetapi beberapa elemen biasa mesti dipenuhi untuk memastikan kebolehkuatkuasaannya. Pertama, surat ikatan mesti menyatakan secara eksplisit bahawa ia adalah surat ikatan, biasanya menggunakan frasa seperti "Ikatan ini..." atau "dilaksanakan sebagai surat ikatan" (Peel & Treitel, 2011). Kedua, surat ikatan mesti menyampaikan hak, faedah, atau harta daripada pemberi hibah (orang yang memindahkan harta itu) kepada penerima hibah (orang yang menerima harta itu). Kedua-dua pihak mesti memiliki kapasiti undang-undang untuk terlibat dalam transaksi tersebut (Suruhanjaya Undang-undang, 2009). Ketiga, surat ikatan mesti dilaksanakan oleh pemberi hibah dengan kehadiran bilangan saksi yang ditetapkan, yang dikenali sebagai saksi instrumen (Peel & Treitel, 2011). Dalam sesetengah bidang kuasa, meterai mesti dilekatkan pada surat ikatan, walaupun keperluan ini telah menjadi lapuk di banyak kawasan. Akhir sekali, surat ikatan mesti diserahkan kepada dan, dalam beberapa kes, diterima oleh penerima (Suruhanjaya Undang-undang, 2009). Kegagalan untuk memenuhi keperluan ini boleh menyebabkan surat ikatan tidak sah dan tidak boleh dikuatkuasakan.

Perlaksanaan dan Penyampaian Akta

Proses pelaksanaan dan penyampaian akta melibatkan beberapa langkah penting untuk memastikan kesahihan dan kebolehkuatkuasaannya. Pertama, akta mesti menyatakan dengan jelas bahawa ia adalah akta, biasanya menggunakan frasa seperti "Akta Ini..." atau "dilaksanakan sebagai akta." Surat ikatan juga mesti menunjukkan bahawa ia menyampaikan hak, kepentingan, atau harta tertentu kepada penerima. Kedua-dua pemberi dan penerima hendaklah mempunyai kapasiti undang-undang untuk memberikan dan menerima faedah yang disampaikan, masing-masing.

Pelaksanaan surat ikatan memerlukan tandatangan pemberi kuasa dengan kehadiran bilangan saksi yang ditetapkan, yang dikenali sebagai saksi instrumen. Dalam sesetengah bidang kuasa, menampal meterai juga perlu, walaupun amalan ini telah menjadi lapuk di kebanyakan kawasan. Penyerahan surat ikatan adalah satu lagi langkah penting, di mana pemberi hibah secara fizikal atau simbolik memindahkan surat ikatan kepada penerima. Dalam bidang kuasa tertentu, penerima juga mesti menerima surat ikatan untuk dianggap sah. Sebarang syarat yang dilampirkan pada penerimaan surat ikatan dirujuk sebagai perjanjian (Harvard Law Review, 1897; Law Teacher, nd).

Surat Ikatan Pengangkutan

Surat ikatan pemindahan adalah instrumen undang-undang yang memindahkan pemilikan harta tanah daripada satu pihak (pemberi) kepada pihak lain (penerima). Dokumen ini memainkan peranan penting dalam proses membeli dan menjual hartanah, kerana ia memastikan pemindahan hak milik yang betul dan menyediakan pelbagai waranti untuk melindungi pihak yang terlibat. Terdapat pelbagai jenis surat ikatan pengangkutan, seperti surat ikatan waranti am, surat ikatan jaminan khas dan surat ikatan berhenti tuntutan, setiap satu menawarkan tahap perlindungan dan jaminan yang berbeza-beza mengenai hak milik harta itu. Pelaksanaan dan penyerahan surat ikatan pengangkutan mesti mematuhi keperluan undang-undang khusus, termasuk kehadiran saksi dan, dalam beberapa bidang kuasa, penggunaan meterai. Setelah selesai, surat ikatan itu lazimnya didaftarkan dan direkodkan untuk memberikan notis umum tentang perubahan pemilikan dan untuk mewujudkan rantaian hak milik yang jelas untuk transaksi masa depan (Harvard Law Review, 2010; Merrill & Smith, 2007).

Surat Ikatan Waranti: Umum dan Khas

Dalam bidang undang-undang harta, perbezaan antara surat ikatan waranti am dan surat ikatan waranti khas terletak pada tahap waranti pemberi hibah berkenaan hak milik. Surat ikatan waranti am menyediakan perlindungan yang paling luas kepada penerima, kerana pemberi jaminan menjamin hak milik terhadap semua tuntutan, termasuk yang mungkin timbul sebelum pemilikan pemberi. Ini bermakna pemberi hibah bertanggungjawab secara sah untuk mempertahankan hak milik terhadap sebarang tuntutan atau kecacatan, tidak kira bila ia berlaku (Friedman, 2019).

Sebaliknya, surat ikatan waranti khas menawarkan waranti yang lebih terhad, kerana pemberi kuasa hanya menjamin hak milik terhadap tuntutan yang timbul semasa tempoh pemilikan mereka. Dalam kes ini, pemberi hibah tidak bertanggungjawab terhadap sebarang kecacatan hak milik atau tuntutan yang mungkin wujud sebelum pemerolehan harta tersebut (Hinkel, 2017). Akibatnya, penerima menerima tahap risiko yang lebih tinggi dengan surat ikatan jaminan khas, kerana mereka mungkin bertanggungjawab untuk menangani sebarang isu hak milik yang sedia ada.

Tinjauan Surat Ikatan dan Inden

Tinjauan surat ikatan dan inden ialah dua jenis surat ikatan yang berbeza, masing-masing mempunyai tujuan tertentu dalam bidang undang-undang harta. Tinjauan surat ikatan ialah dokumen undang-undang yang dilaksanakan oleh satu pihak, sering digunakan untuk geran dan pelantikan mudah. Ia dicirikan oleh kelebihannya yang seimbang, yang menandakan sifat unilateral perjanjian itu. Sebaliknya, inden adalah akta yang dilaksanakan oleh dua pihak atau lebih, dengan kewajiban masing-masing pihak digariskan dalam bagian yang terpisah. Dari segi sejarah, bahagian-bahagian ini dipisahkan oleh garis melengkung atau inden, yang dikenali sebagai chirograph, yang melambangkan persetujuan bersama antara pihak yang terlibat. Walaupun kedua-dua tinjauan ikatan dan inden adalah instrumen undang-undang yang digunakan untuk menyampaikan hak, kepentingan atau harta, perbezaan utama terletak pada bilangan pihak yang terlibat dan sifat perjanjian unilateral untuk tinjauan surat ikatan dan dua hala untuk inden (Black's Law Dictionary, ed 10th ., 2014).

Perjanjian dan Syarat

Perjanjian dan syarat adalah komponen penting dalam konteks akta, kerana ia menggariskan kewajipan dan sekatan yang berkaitan dengan pemindahan pemilikan harta. Perjanjian adalah janji yang mengikat secara sah yang dibuat oleh pemberi hibah (pihak yang memindahkan harta) kepada penerima (pihak yang menerima harta itu) mengenai aspek khusus harta itu, seperti penggunaan, penyelenggaraan atau pembangunannya. Janji-janji ini boleh sama ada afirmatif, memerlukan penerima untuk melakukan tindakan tertentu, atau negatif, melarang penerima daripada terlibat dalam aktiviti khusus pada harta itu (Friedman, 2019).

Syarat pula ialah ketetapan yang mesti dipenuhi agar akta itu kekal sah dan boleh dikuatkuasakan. Sekiranya syarat dilanggar, pemberi kuasa mungkin mempunyai hak untuk menuntut semula harta tersebut atau mendapatkan remedi undang-undang. Syarat boleh diklasifikasikan sebagai sama ada dahuluan, yang mesti dipenuhi sebelum pemindahan hak milik berlaku, atau seterusnya, yang mesti dipenuhi selepas pemindahan berlaku (Harpum, Megarry, & Wade, 2011). Ringkasnya, perjanjian dan syarat memainkan peranan penting dalam menentukan hak dan tanggungjawab pihak yang terlibat dalam urus niaga harta, memastikan pemindahan pemilikan mematuhi terma dan keperluan undang-undang yang dipersetujui.

Pendaftaran dan Perekodan Akta

Proses pendaftaran dan perekodan surat ikatan melibatkan pemfailan rasmi surat ikatan dengan pejabat kerajaan yang berkenaan, lazimnya pejabat pendaftaran tanah tempatan atau pejabat perakam, untuk memberikan notis awam mengenai pemindahan hak milik hartanah. Proses ini adalah penting dalam mewujudkan rantaian hak milik yang jelas dan melindungi hak pemilik baharu. Selepas pelaksanaan dan penyerahan surat ikatan, penerima (pemilik baru) bertanggungjawab untuk mendaftarkan dokumen tersebut. Yuran pendaftaran mungkin dikenakan, dan surat ikatan mesti memenuhi keperluan pemformatan khusus, seperti saiz fon, saiz kertas dan margin, untuk diterima untuk rakaman. Setelah surat ikatan direkodkan, ia menjadi sebahagian daripada rekod awam, yang boleh diakses oleh pihak yang berminat untuk mengesahkan pemilikan dan mengenal pasti sebarang bebanan atau sekatan ke atas harta itu. Dalam sesetengah bidang kuasa, kegagalan untuk merekodkan surat ikatan boleh mengakibatkan kehilangan keutamaan berbanding tuntutan atau pemindahan berikutnya, menjadikan proses pendaftaran dan perekodan penting untuk melindungi hak harta (Suruhanjaya Undang-undang, 2011; Merrill & Smith, 2007).

Pemindahan Pemilikan Hartanah

Proses pemindahan pemilikan hartanah melibatkan beberapa langkah utama, bermula dengan pelaksanaan sesuatu surat ikatan. Akta adalah dokumen undang-undang yang menyampaikan kepentingan, hak, atau harta dari satu pihak (pemberi hibah) kepada pihak lain (penerima hibah). Terdapat pelbagai jenis surat ikatan, seperti surat ikatan waranti dan surat ikatan berhenti menuntut, yang berbeza dalam takat jaminan hak milik yang diberikan oleh pemberi hibah. Sebaik sahaja surat ikatan itu disediakan, ia mesti ditandatangani oleh pemberi hibah dengan kehadiran bilangan saksi yang ditetapkan dan, dalam beberapa bidang kuasa, dilekatkan dengan meterai. Surat ikatan itu kemudiannya mesti diserahkan kepada dan diterima oleh penerima, dengan sebarang syarat yang dilampirkan pada penerimaan yang dikenali sebagai perjanjian. Berikutan pelaksanaan dan penyerahan surat ikatan, adalah penting untuk mendaftar dan merekodkan surat ikatan dengan pejabat pendaftaran tanah atau perakam yang sesuai untuk memberikan notis awam mengenai pemindahan dan melindungi hak penerima. Prosesnya mungkin berbeza sedikit bergantung pada perbezaan bidang kuasa dan perspektif antarabangsa, tetapi langkah asas ini kekal konsisten merentas kebanyakan sistem undang-undang biasa (Wikipedia, nd; Investopedia, 2020).

Perbuatan Berkaitan dengan Konsep Undang-undang Harta Lain

Surat ikatan memainkan peranan penting dalam undang-undang harta, kerana ia adalah instrumen undang-undang yang memindahkan, mengesahkan atau mengesahkan kepentingan, hak atau harta. Ia berkait rapat dengan konsep undang-undang harta lain seperti conveyancing, iaitu proses pemindahan hak milik sah harta tanah daripada seseorang kepada orang lain. Surat ikatan juga berinteraksi dengan konsep ladang dalam tanah, kerana ia boleh digunakan untuk mencipta atau memindahkan pelbagai jenis ladang, seperti yuran mudah, harta seumur hidup, atau ladang pegangan pajak.

Selain itu, akta berkaitan dengan prinsip estoppel dengan akta, yang menghalang pihak daripada menafikan kebenaran fakta yang dinyatakan dalam akta yang telah mereka laksanakan. Prinsip ini memastikan kebolehpercayaan dan kredibiliti surat ikatan dalam transaksi harta. Selain itu, surat ikatan tertakluk kepada keperluan pendaftaran dan rekod, yang berfungsi untuk memberikan notis pemilikan dan kepentingan harta kepada pihak ketiga. Dalam konteks antarabangsa, surat ikatan mungkin tertakluk kepada perbezaan bidang kuasa, kerana undang-undang harta dan keperluan surat ikatan boleh berbeza-beza merentas negara dan sistem undang-undang (Wikipedia, nd).

Secara keseluruhannya, surat ikatan adalah sebahagian daripada undang-undang harta, kerana ia memudahkan pemindahan pemilikan hartanah dan berinteraksi dengan pelbagai konsep undang-undang harta lain untuk memastikan transaksi harta berfungsi dengan baik dan perlindungan hak harta.

Perbezaan Bidang Kuasa dan Perspektif Antarabangsa

Perbezaan bidang kuasa dan perspektif antarabangsa mengenai akta dalam undang-undang harta adalah penting, kerana sistem dan tradisi undang-undang berbeza-beza di seluruh negara. Dalam bidang kuasa undang-undang biasa, seperti Amerika Syarikat, United Kingdom dan Australia, surat ikatan ialah instrumen undang-undang yang menyampaikan, mengesahkan atau mengesahkan kepentingan, hak atau harta. Mereka biasanya dikaitkan dengan pemindahan hak milik kepada hartanah dan memerlukan formaliti khusus untuk kesahihan, seperti ditandatangani, disahkan dan dihantar (Harvard Law Review, 2017).

Sebaliknya, bidang kuasa undang-undang sivil, seperti di benua Eropah dan Amerika Latin, bergantung pada sistem notari untuk pemindahan harta. Dalam sistem ini, seorang notari awam, yang merupakan profesional undang-undang, mendraf dan mengesahkan dokumen pemindahan harta, memastikan bahawa pihak-pihak memenuhi semua keperluan undang-undang (World Bank, 2017). Sistem notari ini memberikan tahap kepastian dan perlindungan undang-undang yang lebih tinggi untuk transaksi harta berbanding sistem akta common law.

Selain itu, beberapa negara telah menerima pakai sistem hibrid yang menggabungkan unsur-unsur tradisi undang-undang biasa dan sivil. Sebagai contoh, sistem undang-undang harta Afrika Selatan menggabungkan kedua-dua proses pendaftaran notari dan surat ikatan (Suruhanjaya Undang-undang Afrika Selatan, 2001). Perbezaan bidang kuasa ini menyerlahkan kepentingan memahami keperluan undang-undang dan prosedur khusus untuk urus niaga hartanah di setiap negara, serta potensi cabaran dan kerumitan yang mungkin timbul dalam urus niaga rentas sempadan.