Pengenalan kepada Penilaian Harta

Tidak seperti saham korporat, yang didagangkan setiap hari dan mempunyai ciri yang sama, hartanah adalah unik dan tidak boleh menukar lokasi, menjadikan sistem lelongan berpusat tidak realistik. Penilaian hartanah berfungsi sebagai asas untuk pelbagai keputusan kewangan, seperti pinjaman gadai janji, penyelesaian harta pusaka, dan cukai, antara lain. Ia juga boleh digunakan untuk menetapkan harga jualan untuk hartanah. Penilai, yang sering dirujuk sebagai penilai hartanah atau juruukur penilaian, dikehendaki memiliki tahap pendidikan tertentu dan, di kebanyakan negara, lesen untuk mengamalkan (Wikipedia, nd).

Kepentingan Penilaian Harta Dalam Urus Niaga Hartanah

Penilaian hartanah memainkan peranan penting dalam urus niaga hartanah, kerana ia memberikan anggaran yang objektif dan boleh dipercayai tentang nilai hartanah. Ini amat penting memandangkan sifat urus niaga hartanah yang jarang berlaku dan keunikan setiap hartanah, yang menyukarkan untuk mewujudkan nilai pasaran piawai. Penilaian hartanah yang tepat adalah penting untuk pelbagai tujuan, seperti mendapatkan pinjaman gadai janji, menyelesaikan harta pusaka dan perceraian, menentukan cukai, dan menetapkan harga jualan untuk hartanah (Wikipedia, nd).

Selain itu, penilaian hartanah mengambil kira beberapa faktor, termasuk lokasi, keadaan harta tanah dan naik taraf atau penambahbaikan, yang boleh memberi kesan yang ketara kepada nilai hartanah. Laporan penilaian, yang disediakan oleh penilai berlesen dan bertauliah, berfungsi sebagai asas untuk penilaian ini dan selalunya diperlukan oleh undang-undang di banyak negara (Wikipedia, nd). Ringkasnya, penilaian hartanah adalah komponen penting dalam urus niaga hartanah, memastikan semua pihak yang terlibat mempunyai pemahaman yang jelas tentang nilai hartanah dan memudahkan membuat keputusan termaklum.

Faktor Yang Mempengaruhi Penilaian Harta

Penilaian hartanah ialah aspek penting dalam urus niaga hartanah, kerana ia membantu menentukan nilai hartanah yang sesuai. Beberapa faktor mempengaruhi penilaian hartanah, termasuk lokasi, keadaan hartanah dan peningkatan atau penambahbaikan. Lokasi ialah penentu utama, kerana hartanah di kawasan utama dengan infrastruktur, kemudahan dan kebolehcapaian yang baik cenderung mempunyai nilai yang lebih tinggi. Keadaan hartanah juga memainkan peranan penting dalam penilaiannya, dengan hartanah yang diselenggarakan dengan baik memperoleh harga yang lebih tinggi daripada yang berada dalam keadaan buruk. Peningkatan dan penambahbaikan, seperti pengubahsuaian atau sambungan, boleh meningkatkan nilai hartanah dengan meningkatkan fungsi dan daya tarikannya.

Laporan penilaian ialah alat penting dalam penilaian hartanah, menyediakan analisis komprehensif tentang nilai hartanah berdasarkan faktor yang disebutkan di atas. Laporan ini digunakan untuk pelbagai tujuan, seperti pinjaman gadai janji, penyelesaian harta pusaka dan cukai. Penilai, juga dikenali sebagai penilai hartanah atau juruukur penilaian, adalah profesional dengan tahap pelesenan dan pensijilan yang diperlukan untuk menjalankan penilaian hartanah. Mereka mematuhi bentuk dan format piawai, seperti Laporan Penilaian Kediaman Seragam untuk hartanah kediaman dan format naratif untuk hartanah komersial, memastikan ketekalan dan ketepatan dalam penilaian mereka (Wikipedia, nd).

Kesimpulannya, penilaian hartanah adalah proses kompleks yang dipengaruhi oleh pelbagai faktor, termasuk lokasi, keadaan hartanah, dan naik taraf atau penambahbaikan. Laporan penilaian, yang disediakan oleh profesional berlesen dan bertauliah, menyediakan asas yang boleh dipercayai untuk menentukan nilai hartanah dalam urus niaga hartanah.

Lokasi

Lokasi memainkan peranan penting dalam penilaian hartanah, kerana ia secara langsung mempengaruhi keinginan dan permintaan untuk hartanah. Faktor seperti berdekatan dengan kemudahan, kualiti sekolah, infrastruktur pengangkutan dan peluang pekerjaan boleh memberi kesan yang ketara kepada nilai harta tanah. Sebagai contoh, hartanah yang terletak di kawasan bandar utama dengan akses mudah kepada pengangkutan awam, pusat membeli-belah dan kemudahan rekreasi cenderung mempunyai nilai pasaran yang lebih tinggi berbanding di kawasan terpencil atau kurang maju (RICS, 2017).

Selain itu, keselamatan, kebersihan dan daya tarikan keseluruhan kejiranan sekitar juga boleh menjejaskan nilai hartanah. Hartanah di kawasan kejiranan yang diselenggara dengan baik dengan kadar jenayah yang rendah biasanya lebih diingini dan mendapat harga yang lebih tinggi. Selain itu, potensi pembangunan dan pertumbuhan masa depan di kawasan itu boleh mempengaruhi penilaian hartanah, kerana pelabur mungkin sanggup membayar premium untuk hartanah di kawasan yang mempunyai prospek pertumbuhan yang kukuh (IVSC, 2017).

Ringkasnya, lokasi adalah penentu utama penilaian hartanah, kerana ia merangkumi pelbagai faktor yang menyumbang kepada keinginan dan permintaan untuk hartanah. Memahami kesan lokasi pada penilaian hartanah adalah penting untuk kedua-dua pembeli dan penjual membuat keputusan termaklum dalam urus niaga hartanah.

Keadaan Harta

Keadaan harta tanah memainkan peranan penting dalam menentukan penilaiannya, kerana ia secara langsung memberi kesan kepada keinginan dan kefungsian keseluruhan hartanah. Hartanah yang diselenggara dengan baik tanpa kecacatan atau kerosakan yang ketara berkemungkinan mempunyai penilaian yang lebih tinggi berbanding harta yang serupa dalam keadaan buruk. Faktor-faktor seperti umur harta tanah, integriti struktur, kualiti bahan binaan, dan kehadiran sebarang bahaya kesihatan atau keselamatan boleh mempengaruhi keadaan harta itu dan, akibatnya, penilaiannya.

Lebih-lebih lagi, kos pembaikan dan pengubahsuaian yang diperlukan untuk membawa hartanah ke tahap standard pasaran juga boleh menjejaskan penilaiannya. Pembeli mungkin sanggup membayar premium untuk hartanah dalam keadaan cemerlang, kerana ia mengurangkan keperluan untuk pembaikan dan perbelanjaan penyelenggaraan segera. Sebaliknya, hartanah dalam keadaan buruk mungkin menarik penilaian yang lebih rendah, kerana bakal pembeli mungkin mengambil kira kos penambahbaikan yang diperlukan. Dalam sesetengah kes, kerosakan atau kecacatan yang meluas mungkin menyebabkan harta tidak boleh dijual, dengan ketara memberi kesan kepada nilai pasarannya (RICS, 2017; Institut Penilaian, 2018).

Peningkatan dan Penambahbaikan

Peningkatan dan penambahbaikan memainkan peranan penting dalam penilaian hartanah, kerana ia boleh meningkatkan nilai keseluruhan hartanah. Penambahbaikan ini boleh terdiri daripada pengubahsuaian struktur, seperti menambah bilik atau sambungan, kepada peningkatan kosmetik seperti pengubahsuaian dapur dan bilik mandi. Apabila penilai menilai hartanah, mereka mempertimbangkan kualiti, kefungsian dan daya tarikan penambahbaikan ini berkaitan dengan aliran pasaran semasa dan hartanah setanding di kawasan tersebut.

Kesan naik taraf dan penambahbaikan ke atas penilaian hartanah tidak selalunya mudah, kerana sesetengah penambahbaikan mungkin menghasilkan pulangan pelaburan yang lebih tinggi daripada yang lain. Sebagai contoh, peningkatan cekap tenaga dan kemudahan moden mungkin lebih menarik kepada bakal pembeli, sekali gus meningkatkan nilai pasaran hartanah. Walau bagaimanapun, penambahbaikan yang terlalu diperibadikan atau tidak konvensional mungkin tidak diingini, yang berpotensi mengehadkan daya tarikan hartanah kepada pasaran yang lebih luas. Oleh itu, adalah penting bagi pemilik hartanah untuk mempertimbangkan dengan teliti potensi pulangan pelaburan apabila melakukan peningkatan dan penambahbaikan, dengan mengambil kira keutamaan pembeli berpotensi dan arah aliran pasaran semasa (RICS, 2017; Institut Penilaian, 2018).

Laporan Penilaian dan Kegunaannya

Laporan penilaian ialah dokumen penting dalam penilaian hartanah dan urus niaga hartanah, kerana ia memberikan pendapat pakar tentang nilai hartanah. Laporan ini disediakan oleh penilai berlesen dan bertauliah, yang menilai pelbagai faktor seperti lokasi, keadaan hartanah dan naik taraf atau penambahbaikan untuk menentukan nilai hartanah. Laporan penilaian mempunyai pelbagai tujuan, termasuk membentuk asas untuk pinjaman gadai janji, menyelesaikan harta pusaka dan perceraian serta percukaian. Dalam sesetengah kes, ia juga digunakan untuk menetapkan harga jualan untuk hartanah (RICS, 2017).

Kepentingan laporan penilaian dalam urus niaga hartanah tidak boleh diperbesarkan, kerana ia memastikan kedua-dua pembeli dan penjual mempunyai pemahaman yang jelas tentang nilai hartanah. Maklumat ini penting untuk membuat keputusan termaklum dan merundingkan tawaran yang adil. Tambahan pula, laporan penilaian mematuhi piawaian dan garis panduan penilaian antarabangsa, memastikan konsistensi dan kredibiliti dalam proses penilaian (IVSC, 2017).

Peringkat Pelesenan dan Pensijilan Penilai

Keperluan pelesenan dan pensijilan untuk penilai dalam penilaian hartanah berbeza-beza di seluruh negara, tetapi secara amnya melibatkan gabungan pendidikan, pengalaman dan peperiksaan. Penilai biasanya perlu melengkapkan program pendidikan khusus, yang boleh terdiri daripada kewangan hingga teknologi pembinaan, bergantung pada bidang kuasa. Sebagai tambahan kepada kelayakan pendidikan mandatori, kebanyakan negara memerlukan penilai untuk mendapatkan lesen untuk berlatih. Proses pelesenan selalunya melibatkan tiga peringkat pensijilan: Pelatih Penilaian, Penilai Berlesen dan Penilai Bertauliah. Untuk maju melalui tahap ini, penilai mesti mengumpulkan bilangan jam pengalaman tertentu, dengan tidak kurang daripada 2000 jam dalam 12 bulan untuk tahap kedua dan 2500 jam dalam masa tidak kurang daripada 24 bulan untuk tahap ketiga [1][2]. Adalah penting untuk ambil perhatian bahawa keperluan khusus untuk pelesenan dan pensijilan mungkin berbeza antara negara dan wilayah, jadi adalah penting bagi calon penilai untuk membiasakan diri dengan peraturan dalam bidang amalan mereka.

Terminologi: Penilai, Penilai Harta dan Juruukur Penilaian

Dalam bidang penilaian hartanah, istilah "penilai," "penilai hartanah" dan "juruukur penilaian" sering digunakan secara bergantian, tetapi mereka mungkin mempunyai perbezaan yang halus bergantung pada konteks dan lokasi geografi. Secara amnya, ketiga-tiga profesional bertanggungjawab untuk menentukan nilai hartanah berdasarkan pelbagai faktor seperti lokasi, keadaan dan penambahbaikan. Walau bagaimanapun, "penilai" lebih kerap digunakan di Amerika Syarikat, manakala "penilai hartanah" dan "juruukur penilaian" lebih banyak digunakan dalam bahasa Inggeris British dan negara Komanwel yang lain. Selain itu, "juruukur penilaian" mungkin mempunyai skop kerja yang lebih luas, merangkumi bukan sahaja penilaian harta tanah tetapi juga aspek pengukuran lain, seperti pengukuran tanah dan penentuan sempadan. Walaupun terdapat perbezaan kecil ini, objektif utama ketiga-tiga profesional ini tetap sama: untuk memberikan penilaian yang tepat dan tidak berat sebelah terhadap nilai hartanah untuk pelbagai tujuan, termasuk pinjaman gadai janji, percukaian dan transaksi penjualan (Wikipedia, nd).

Prinsip Penggunaan Tertinggi dan Terbaik dalam Penilaian Harta

Prinsip penggunaan tertinggi dan terbaik dalam penilaian hartanah ialah konsep asas yang bertujuan untuk menentukan penggunaan harta yang paling menguntungkan dan cekap, dengan mengambil kira kemungkinan undang-undang, fizikal dan kewangannya. Prinsip ini memainkan peranan penting dalam proses penilaian, kerana ia membantu menetapkan nilai pasaran hartanah berdasarkan penggunaan optimumnya. Penilai menganalisis pelbagai faktor, seperti peraturan pengezonan, penggunaan tanah di sekeliling dan ciri fizikal harta tanah, untuk mengenal pasti penggunaan tertinggi dan terbaik yang memaksimumkan nilainya. Selain itu, prinsip ini mengambil kira potensi hartanah untuk pembangunan atau pembangunan semula masa hadapan, yang boleh memberi kesan ketara kepada nilainya. Akhirnya, prinsip penggunaan tertinggi dan terbaik memastikan penilaian hartanah berasaskan pemahaman menyeluruh tentang potensi hartanah, yang membawa kepada penilaian yang lebih tepat dan boleh dipercayai untuk pelbagai urus niaga hartanah (RICS, 2017; Appraisal Institute, 2020).

Borang dan Format Piawaian untuk Penilaian

Borang dan format piawai adalah penting dalam penilaian harta untuk memastikan ketekalan dan ketepatan dalam laporan penilaian. Satu borang piawai yang digunakan secara meluas ialah Laporan Penilaian Kediaman Seragam (URAR), yang biasanya digunakan untuk penilaian gadai janji bagi hartanah kediaman yang dipertingkatkan di Amerika Syarikat. Borang ini menyediakan pendekatan yang komprehensif dan berstruktur untuk menilai pelbagai aspek harta tanah, termasuk lokasi, keadaan dan sebarang peningkatan atau penambahbaikan yang dibuat ke atasnya [1].

Untuk hartanah komersial, seperti menghasilkan pendapatan atau tanah mentah, penilaian sering dilaporkan dalam format naratif. Laporan ini dilengkapkan oleh Penilai Am Bertauliah dan menyediakan analisis terperinci tentang nilai hartanah, dengan mengambil kira faktor seperti keadaan pasaran, penggunaan tertinggi dan terbaik serta sebarang sekatan undang-undang atau pengezonan yang berkaitan [2]. Format naratif membolehkan pemeriksaan yang lebih mendalam tentang harta tanah dan ciri uniknya, memastikan penilaian yang teliti dan tepat.

Laporan Penilaian Kediaman Seragam

Laporan Penilaian Kediaman Seragam (URAR) ialah borang piawai yang digunakan dalam industri hartanah untuk penilaian hartanah kediaman. Ia berfungsi sebagai dokumen komprehensif yang menggariskan pelbagai faktor yang dipertimbangkan dalam menentukan nilai pasaran hartanah, termasuk lokasi, keadaan, peningkatan dan penambahbaikan. Tujuan utama URAR adalah untuk menyediakan asas yang konsisten dan objektif bagi pemberi pinjaman gadai janji, pembeli hartanah dan penjual untuk menilai nilai harta kediaman semasa transaksi hartanah. Dengan menggunakan format piawai, URAR memastikan penilai mematuhi satu set garis panduan dan kriteria yang seragam, sekali gus menggalakkan ketelusan, ketepatan dan kredibiliti dalam proses penilaian hartanah. Ini, seterusnya, memudahkan membuat keputusan termaklum di kalangan pihak berkepentingan dan mengurangkan kemungkinan pertikaian yang timbul daripada penilaian yang tidak konsisten atau subjektif (Wikipedia, nd).

Format Naratif untuk Harta Komersial

Format naratif ialah kaedah komprehensif yang digunakan untuk penilaian hartanah komersial, memberikan analisis terperinci tentang nilai hartanah. Format ini penting kerana ia menawarkan pemeriksaan menyeluruh terhadap pelbagai faktor yang mempengaruhi nilai hartanah, seperti lokasi, keadaan, peningkatan dan penambahbaikan. Selain itu, format naratif mempertimbangkan potensi penjanaan pendapatan hartanah, arah aliran pasaran dan data jualan yang setanding, memastikan penilaian yang menyeluruh.

Kepentingan format naratif terletak pada keupayaannya untuk membentangkan laporan yang jelas dan ringkas yang boleh difahami dengan mudah oleh pelbagai pihak berkepentingan, seperti pemilik hartanah, pelabur, pemberi pinjaman dan pihak berkuasa cukai. Format ini membolehkan perwakilan yang lebih tepat tentang nilai hartanah, yang penting untuk membuat keputusan termaklum dalam urus niaga hartanah, mendapatkan pinjaman gadai janji dan menentukan cukai. Tambahan pula, format naratif biasanya disediakan oleh Penilai Am Bertauliah, memastikan tahap kepakaran dan kredibiliti yang tinggi dalam proses penilaian (Institut Penilaian, 2021).

Jenis Nilai Harta

Terdapat pelbagai jenis nilai hartanah yang memainkan peranan penting dalam urus niaga hartanah dan membuat keputusan. Nilai pasaran, selalunya boleh ditukar ganti dengan nilai pasaran terbuka atau nilai saksama, ialah harga di mana aset akan berdagang dalam suasana lelongan yang kompetitif (IVS, 2017). Nilai dalam penggunaan, atau nilai penggunaan, merujuk kepada nilai semasa bersih (NPV) aliran tunai yang dijana oleh aset untuk pemilik tertentu di bawah penggunaan khusus, yang mungkin melebihi atau di bawah nilai pasaran hartanah (Damodaran , 2012). Nilai pelaburan ialah nilai kepada satu pelabur tertentu dan mungkin berbeza daripada nilai pasaran, memberikan motivasi kepada pembeli atau penjual untuk memasuki pasaran (IVS, 2017). Nilai Cukai Ad Valorem ialah nilai yang digunakan untuk tujuan percukaian, ditentukan melalui proses penilaian massa (IAAO, 2013). Nilai boleh insurans mewakili nilai harta tanah yang dilindungi oleh polisi insurans, biasanya tidak termasuk nilai tapak. Akhir sekali, nilai pembubaran, dianalisis sama ada sebagai pembubaran paksa atau teratur, ialah piawaian nilai yang lazim dicari dalam prosiding kebankrapan, dengan mengandaikan penjual terpaksa menjual dalam tempoh masa yang lebih pendek daripada biasa pasaran (RICS, 2017).

Nilai pasaran

Nilai pasaran, dalam konteks penilaian hartanah, merujuk kepada anggaran jumlah di mana harta berkemungkinan berdagang dalam pasaran yang kompetitif dan terbuka, di bawah syarat-syarat yang diperlukan untuk jualan saksama. Ini mengandaikan bahawa kedua-dua pembeli dan penjual bertindak secara berhemat, berpengetahuan, dan tanpa paksaan, dan harta itu telah terdedah kepada pasaran untuk tempoh masa yang munasabah. Nilai pasaran sering dianggap sinonim dengan nilai pasaran terbuka atau nilai saksama, dan merupakan komponen penting dalam urus niaga hartanah, percukaian dan keputusan pemberian pinjaman gadai janji. Adalah penting untuk ambil perhatian bahawa nilai pasaran mungkin berbeza daripada harga sebenar yang dibayar untuk hartanah, kerana pertimbangan khas atau hubungan antara pembeli dan penjual boleh mempengaruhi harga transaksi. Piawaian Penilaian Antarabangsa (IVS) menyediakan garis panduan untuk menentukan nilai pasaran, memastikan ketekalan dan kredibiliti dalam proses penilaian hartanah di seluruh dunia (Majlis Piawaian Penilaian Antarabangsa, 2017).

Nilai dalam kegunaan

Konsep nilai guna dalam penilaian hartanah merujuk kepada nilai semasa bersih (NPV) aliran tunai yang dijana oleh aset untuk pemilik tertentu di bawah penggunaan khusus. Kaedah penilaian ini mengambil kira faedah dan utiliti unik yang diberikan oleh harta tanah kepada pengguna tertentu, yang mungkin melebihi atau di bawah nilai pasaran hartanah tersebut. Nilai dalam penggunaan ialah pertimbangan penting bagi pelabur dan pemilik hartanah, kerana ia membantu mereka membuat keputusan termaklum tentang potensi pulangan dan risiko yang berkaitan dengan harta tertentu. Adalah penting untuk ambil perhatian bahawa nilai dalam penggunaan adalah subjektif dan mungkin berbeza dengan ketara antara pengguna yang berbeza, bergantung pada pilihan, keperluan dan keadaan individu mereka. Oleh itu, adalah penting bagi penilai hartanah untuk menilai dengan teliti ciri unik dan potensi kegunaan sesuatu harta untuk menentukan nilai dalam kegunaannya dengan tepat (Majlis Piawaian Penilaian Antarabangsa, 2017).

Nilai Pelaburan

Nilai pelaburan dalam penilaian hartanah merujuk kepada nilai hartanah kepada pelabur tertentu, dengan mengambil kira pelaburan individu atau objektif operasi mereka. Nilai ini mungkin lebih tinggi atau tidak lebih daripada nilai pasaran hartanah, kerana ia dipengaruhi oleh perspektif dan matlamat unik pelabur. Perbezaan antara nilai pelaburan dan nilai pasaran boleh mendorong pembeli atau penjual untuk memasuki pasaran, kerana mereka melihat potensi manfaat daripada urus niaga berdasarkan keadaan dan objektif individu mereka. Adalah penting untuk ambil perhatian bahawa nilai pelaburan adalah berbeza daripada jenis nilai hartanah yang lain, seperti nilai pasaran, nilai dalam kegunaan dan nilai pembubaran, kerana ia disesuaikan dengan keperluan dan jangkaan khusus pelabur tertentu dan bukannya mencerminkan konsensus pasaran yang lebih luas atau metrik penilaian piawai lain (Majlis Piawaian Penilaian Antarabangsa, 2017).

Nilai Cukai Ad Valorem

Nilai Cukai Ad Valorem ialah aspek penting dalam penilaian hartanah, kerana ia menentukan nilai yang digunakan untuk tujuan pencukaian. Nilai ini diperoleh melalui proses penilaian massa, yang melibatkan pengumpulan data daripada pelbagai sumber dan menggunakannya pada harta tanah untuk menetapkan nilai bercukainya. Nilai Cukai Ad Valorem adalah penting bagi kerajaan tempatan untuk mengenakan cukai harta tanah, yang merupakan sumber hasil penting untuk membiayai perkhidmatan awam dan projek infrastruktur. Adalah penting untuk ambil perhatian bahawa Nilai Cukai Ad Valorem mungkin berbeza daripada nilai pasaran hartanah, kerana ia berdasarkan metodologi penilaian piawai dan bukannya urus niaga individu atau faktor subjektif. Oleh itu, pemahaman Nilai Cukai Ad Valorem adalah penting bagi pemilik dan pelabur hartanah untuk memastikan liabiliti cukai yang tepat dan membuat keputusan termaklum mengenai aset hartanah mereka (Majlis Piawaian Penilaian Antarabangsa, 2017; Institut Penilaian, 2018).

Nilai Boleh Diinsuranskan

Nilai boleh diinsuranskan dalam penilaian hartanah merujuk kepada anggaran kos menggantikan atau membina semula harta sekiranya berlaku kerosakan atau kehilangan, tidak termasuk nilai tanah di mana ia berdiri. Nilai ini penting untuk menentukan jumlah perlindungan insurans yang sesuai yang diperlukan untuk melindungi kepentingan kewangan pemilik hartanah. Nilai boleh diinsuranskan biasanya mengambil kira faktor seperti bahan binaan, kos buruh dan perbelanjaan lain yang berkaitan dengan membina semula atau membaiki harta itu kepada keadaan sebelum kehilangannya. Adalah penting untuk ambil perhatian bahawa nilai boleh diinsuranskan mungkin berbeza daripada nilai pasaran, yang mewakili anggaran jumlah hartanah akan dijual untuk pasaran yang kompetitif. Walaupun nilai pasaran mengambil kira faktor seperti lokasi, permintaan dan potensi penjanaan pendapatan, nilai boleh diinsuranskan tertumpu semata-mata pada kos memulihkan struktur fizikal hartanah. Oleh itu, pemilik hartanah dan penyedia insurans mesti menilai dengan teliti nilai boleh insurans untuk memastikan perlindungan dan perlindungan yang mencukupi terhadap potensi risiko dan kerugian.

Nilai Pembubaran

Nilai pembubaran dalam penilaian hartanah merujuk kepada anggaran jumlah harta yang akan diperoleh dalam senario penjualan paksa atau teratur, di mana penjual terpaksa menjual dalam tempoh masa yang lebih singkat daripada tempoh biasa pasaran. Nilai ini sering dicari dalam prosiding kebankrapan atau situasi di mana pemilik hartanah menghadapi masalah kewangan dan perlu melupuskan aset dengan cepat. Nilai pembubaran biasanya berbeza daripada nilai pasaran, kerana ia mengambil kira kesegeraan jualan dan potensi kesan ke atas harga hartanah kerana pendedahan terhad kepada bakal pembeli. Adalah penting untuk ambil perhatian bahawa nilai pembubaran mungkin tidak mewakili nilai pasaran sebenar hartanah, kerana ia dipengaruhi oleh keadaan khusus yang mengelilingi penjualan, seperti keadaan kewangan penjual dan kekangan masa yang terlibat (IVS, 2017).

Harga lwn Nilai dalam Penilaian Harta

Dalam penilaian hartanah, adalah penting untuk membezakan antara harga dan nilai, kerana istilah ini mewakili aspek yang berbeza dari nilai hartanah. Harga merujuk kepada amaun kewangan yang dibayar untuk hartanah dalam urus niaga tertentu, yang mungkin dipengaruhi oleh pelbagai faktor seperti hubungan pembeli dan penjual, kemahiran rundingan atau keadaan pasaran pada masa jualan. Sebaliknya, nilai mewakili nilai intrinsik hartanah, yang ditentukan oleh analisis komprehensif faktor seperti lokasi, keadaan, naik taraf dan penambahbaikan, antara lain (RICS, 2017).

Perbezaan antara harga dan nilai amat ketara dalam urus niaga hartanah, kerana harga yang dibayar untuk hartanah mungkin tidak selalu mencerminkan nilai pasaran sebenarnya. Sebagai contoh, pembeli boleh dengan rela hati membayar harga premium melebihi nilai pasaran disebabkan penilaian subjektif mereka terhadap hartanah atau hubungan istimewa dengan penjual (IVSC, 2017). Dalam kes sedemikian, adalah penting bagi penilai hartanah untuk menilai dengan tepat nilai hartanah untuk memastikan ia sejajar dengan keadaan pasaran semasa dan menyediakan asas yang boleh dipercayai untuk pinjaman gadai janji, percukaian dan tujuan lain (Institut Penilaian, 2018).

Pertimbangan Khas dalam Penilaian Harta

Pertimbangan khas dalam penilaian hartanah merangkumi pelbagai faktor yang boleh mempengaruhi hasil penilaian akhir. Salah satu faktor tersebut ialah adanya hubungan istimewa antara pembeli dan penjual, di mana satu pihak mempunyai kawalan atau pengaruh yang signifikan terhadap pihak yang lain. Dalam kes sedemikian, harga yang dibayar mungkin tidak mewakili nilai pasaran hartanah dengan tepat. Selain itu, urus niaga yang melibatkan berbilang hartanah yang dijual atau didagangkan antara dua pihak juga boleh mengakibatkan percanggahan antara harga yang dibayar dan nilai pasaran bagi setiap hartanah.

Piawaian dan garis panduan penilaian antarabangsa memainkan peranan penting dalam memastikan ketekalan dan ketepatan dalam penilaian hartanah di seluruh negara yang berbeza. Mematuhi piawaian ini membantu mengekalkan kredibiliti dan kebolehpercayaan dalam proses penilaian. Tambahan pula, memahami jenis nilai hartanah yang berbeza, seperti nilai pasaran, nilai dalam penggunaan, nilai pelaburan, nilai cukai ad valorem, nilai boleh insurans dan nilai pembubaran, adalah penting untuk analisis penilaian yang komprehensif. Setiap jenis nilai mempunyai tujuan tertentu dan mungkin berbeza bergantung pada konteks dan objektif penilaian (IVS, 2017).

Kesimpulannya, pertimbangan khas dalam penilaian hartanah melibatkan pemahaman keadaan unik yang mengelilingi transaksi, mematuhi piawaian penilaian antarabangsa, dan mengiktiraf pelbagai jenis nilai hartanah untuk memastikan proses penilaian yang teliti dan tepat.

Piawaian dan Garis Panduan Penilaian Antarabangsa

Piawaian Penilaian Antarabangsa (IVS) ialah satu set garis panduan yang diiktiraf secara global yang menyediakan rangka kerja yang konsisten untuk profesional penilaian hartanah. Ditubuhkan oleh Majlis Piawaian Penilaian Antarabangsa (IVSC), piawaian ini bertujuan untuk menggalakkan ketelusan, kebolehbandingan dan profesionalisme dalam proses penilaian merentas bidang kuasa dan jenis harta yang berbeza. IVS merangkumi pelbagai aspek penilaian hartanah, termasuk definisi istilah utama, pengenalpastian jenis nilai yang berbeza (seperti nilai pasaran, nilai dalam penggunaan dan nilai pelaburan), dan metodologi dan pendekatan yang digunakan dalam proses penilaian. . Dengan mematuhi IVS, penilai hartanah boleh memastikan bahawa penilaian mereka boleh dipercayai, objektif dan selaras dengan amalan terbaik antarabangsa. Ini, seterusnya, membantu membina kepercayaan dan keyakinan di kalangan pihak berkepentingan, seperti pelabur, pemberi pinjaman dan pengawal selia, yang bergantung pada penilaian hartanah untuk tujuan membuat keputusan (IVSC, 2020).